Inwestorzy na rynku nieruchomości – indywidualni i instytucjonalni

Kto inwestuje w nieruchomości w Polsce? Oprócz osób prywatnych na rynku działają ubezpieczyciele, fundusze i banki – każdy z innymi celami i ograniczeniami.

Aktywność inwestorów – budowa, modernizacja i zakup nieruchomości – ma bardzo duży wpływ na rozwój rynku. Na rynkach kapitałowych działają inwestorzy indywidualni i instytucjonalni.

Inwestorzy instytucjonalni i indywidualni – czym się różnią?

Inwestorzy instytucjonalni lokują powierzone im środki, tworzą przedsiębiorstwo, mają osobowość prawną oraz statutowo określoną działalność lokacyjną jako cel podstawowy (fundusze powiernicze) lub jeden z celów (towarzystwa ubezpieczeniowe). Inwestorzy indywidualni tych cech nie mają, choć mogą być zorganizowani w otwartych lub zamkniętych funduszach inwestycyjnych.

Inwestorzy indywidualni w Polsce działają głównie na rynku mieszkaniowym, korzystając z szeroko rozumianych potrzeb mieszkaniowych. Główną przeszkodą dla inwestorów prywatnych jest wysoka kapitałochłonność i niepodzielność nieruchomości.

Towarzystwa ubezpieczeniowe

To jedni z najważniejszych inwestorów instytucjonalnych. Ze względu na rodzaj działalności pełnią funkcje publiczne, a ich działalność lokacyjną określa ustawa o działalności ubezpieczeniowej – wskazuje, gdzie mogą lokować fundusze i w jakich proporcjach.

Ubezpieczyciele tworzą rezerwy na wypłatę odszkodowań, więc lokowanie funduszy jest dla nich kluczowe. Lokaty są źródłem zysku i wyrównują negatywne wyniki działalności ubezpieczeniowej. Muszą być:

• pewne – bez obawy utraty lub uszczuplenia kapitału,
• płynne – możliwe do szybkiego uruchomienia w razie potrzeby,
• rentowne – przynoszące stały i odpowiedni dochód.

Fundusze emerytalne

Fundusze emerytalne tworzone są ze składek pracowników i pracodawców. Część środków inwestują, a nieruchomości stanowią około 5–10% ich portfela – głównie w dużych funduszach, jako narzędzie dywersyfikacji ryzyka. W Polsce przepisy pomijają nieruchomości jako bezpośredni kierunek lokat funduszy emerytalnych.

Fundusze inwestycyjne

Na dużych i trudniejszych rynkach działają fundusze inwestycyjne, lokujące w nieruchomości mniej płynne, ale bardziej ryzykowne. W Polsce ich działalność reguluje ustawa o funduszach inwestycyjnych, która wyróżnia fundusze otwarte, specjalistyczne otwarte i zamknięte. Bezpośrednio w nieruchomości mogą inwestować wyłącznie fundusze zamknięte; otwarte mogą inwestować tylko pośrednio – w papiery spółek z sektora nieruchomości.

Banki

Banki bardzo aktywnie uczestniczą w rynku nieruchomości. Inwestują bezpośrednio w budowę lub zakup własnych siedzib oraz pośrednio – by zwiększyć dochody lub zdywersyfikować portfel. Ich najważniejszą funkcją jest jednak finansowanie nieruchomości kredytami. Banki chętniej kredytują inwestycje na rynku pierwotnym, uważając je za bardziej opłacalne i mniej ryzykowne. Prawo bankowe precyzyjnie określa, jaki procent funduszy własnych banku mogą stanowić inwestycje, co ogranicza ich zainteresowanie rynkiem nieruchomości.

Zobacz też: Działki inwestycyjne · Lokale użytkowe · Mieszkania