Nieruchomość jako inwestycja wymagająca zarządzania – zarządca, portfel, dywersyfikacja

Kupno nieruchomości to dopiero początek – bez aktywnego zarządzania jej wartość może spadać. Wyjaśniamy, na czym polega zarządzanie i jak ograniczać wady nieruchomości jako inwestycji.

Na czym polega zarządzanie nieruchomością?

Inwestując w nieruchomość, musimy być świadomi, że to inwestycja aktywna, wymagająca zarządzania. Jego istotą jest podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności zapewniających właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową nieruchomości, bezpieczeństwo użytkowania, właściwą eksploatację i bieżące administrowanie.

Potrzebne są także czynności utrzymujące nieruchomość w niepogorszonym stanie, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz uzasadnione inwestowanie w nią.

Zarządca nieruchomości – co może, a co zostaje po stronie właściciela?

Inwestor może zatrudnić zarządcę nieruchomości. Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem lub inną osobą, której przysługuje prawo do nieruchomości. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a zarządca ma prawo do wynagrodzenia określonego w umowie.

Zatrudnienie zarządcy nie zwalnia inwestora z obowiązku zarządzania: zarządca może wykonywać jedynie czynności zwykłego zarządu, a najważniejsze decyzje należą do właściciela. Proces ten wymaga czasu i wysiłku i powinien opierać się na systematycznych, planowanych zmianach, mających na celu ciągłe doskonalenie nieruchomości. Jeśli inwestor poprzestanie na biernym zarządzaniu, jego inwestycja może stracić na wartości kapitałowej.

Jak niwelować wady nieruchomości jako inwestycji?

Opisane we wcześniejszym artykule cechy nieruchomości – niepodzielność, brak płynności i konieczność zarządzania – można niwelować, jednocześnie łagodząc ryzyko. Służą temu dwa sposoby: stworzenie portfela inwestycyjnego oraz podział nieruchomości na jednostki uczestnictwa.

Portfel inwestycyjny i dywersyfikacja

Portfel to zbiór inwestycji – może składać się z wielu instrumentów finansowych lub samych nieruchomości różnego rodzaju. Inwestowanie w różne instrumenty ma minimalizować ryzyko, a do określania składu portfela stosuje się metody statystyczne. Najwłaściwszy jest skład zakładający ujemną korelację stóp zwrotu poszczególnych lokat, dzięki czemu różnie reagują one na zmiany otoczenia.

Stopa zwrotu to podstawowa miara w finansach i przy decyzjach inwestycyjnych: relacja dochodów z inwestycji do zaangażowanego początkowo kapitału. Dobranie odpowiednich lokat zmniejsza ryzyko, często przy jednoczesnej stopie zwrotu portfela. Takie działanie nazywamy dywersyfikacją portfela.

Nawet w optymalnym portfelu pewne ryzyko pozostanie. Zmniejszy się ryzyko specyficzne poszczególnych składników, ale ryzyko systematyczne, związane z rynkiem, pozostanie. Można próbować je zmniejszyć, tworząc portfel międzynarodowy lub składając go z aktywów z nowych, nieskorelowanych ze sobą rynków. Największym plusem nieruchomości jako składnika portfela jest ich słaba korelacja z rynkiem papierów wartościowych.

Inwestowanie pośrednie

Drugim sposobem na wady nieruchomości jest inwestowanie pośrednie, polegające na zakupie udziałów, w tym akcji spółek inwestujących w nieruchomości. Spółki te mogą traktować swoje nieruchomości jako lokatę lub prowadzić działalność deweloperską.

Zobacz też: Działki inwestycyjne · Lokale użytkowe · Mieszkania