Jak ustalić wartość nieruchomości w Koninie? Mieszkania, domy, działki

Jak właściwie określić cenę mieszkania, działki lub domu w Koninie? Wyjaśniamy, jakimi metodami ustala się wartość nieruchomości i od czego ona zależy.

Sposoby określania wartości nieruchomości zależą od przyjętych czynników, które na tę wartość wpływają. Wyceny domu, mieszkania czy innej nieruchomości dokonuje się, stosując podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe albo mieszane, łączące elementy poprzednich.

Podejście porównawcze – najczęstsze przy wycenie mieszkań i domów

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości, na przykład domu na sprzedaż w Koninie, tak aby odpowiadała ona cenom uzyskanym za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu. Ceny te koryguje się o cechy różniące porównywane nieruchomości od wycenianej oraz o zmianę poziomu cen w czasie.

To najczęściej stosowany sposób określania ceny mieszkań i domów – Konin nie różni się pod tym względem od innych miast. W podejściu porównawczym można zastosować jedną z trzech metod:

• metodę porównywania parami,
• metodę korygowania ceny średniej,
• metodę analizy statystycznej rynku.

Metoda porównywania parami

Często stosowana jest metoda porównywania parami. Polega ona na zestawieniu wycenianej nieruchomości z nieruchomościami o podobnych cechach, których ceny sprzedaży są znane. Istotne cechy to m.in. rodzaj nieruchomości (np. dom jednorodzinny), powierzchnia, lokalizacja (np. Konin), przeznaczenie w planie miejscowym, dostępność i walory środowiskowe. Cechom tym przypisuje się wagi wynikające z analizy rynku. Niezbędna jest też baza cen wcześniej sprzedanych nieruchomości oraz znajomość preferencji kupujących.

Rynek nieruchomości – co oznacza przy wycenie?

Rynek należy rozumieć jako ogół warunków, w jakich odbywa się przenoszenie praw do nieruchomości. Rozróżnia się go według zasięgu (lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy), według przenoszonych praw (rynek własności, użytkowania wieczystego, najmu) oraz według przedmiotu transakcji (budynki mieszkalne, biurowe, przemysłowe, lokale, grunty).

Podejście dochodowe – dla nieruchomości przynoszących dochód

Wartość nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód, określa się w podejściu dochodowym. Zakłada ono, że kupujący zapłaci cenę zależną od przewidywanego dochodu z nieruchomości.

Stosuje się tu jedną z dwóch metod:

• metodę inwestycyjną – dla nieruchomości przynoszących dochód z czynszów lub dzierżawy; wysokość stawek powinna wynikać z analizy rynku,
• metodę zysków – gdy dochodu nie da się ustalić metodą inwestycyjną; dochód odpowiada wtedy udziałowi właściciela w dochodach z działalności prowadzonej na wycenianej i podobnych nieruchomościach.

Zobacz też: Zgłoś nieruchomość do sprzedaży · Sprzedaj z nami