Aktywność inwestorów dotycząca budowy, modernizacji, bądź zakupu nieruchomości ma bardzo istotny wpływ na rozwój rynku nieruchomości. Na rynkach kapitałowych, działają inwestorzy indywidualni oraz inwestorzy instytucjonalni. Inwestorzy instytucjonalni lokują powierzone im środki pieniężne, tworzą przedsiębiorstwo, posiadają osobowość prawną oraz określoną statutowo działalność lokacyjną jako cel podstawowy ( fundusze powiernicze) lub jeden z celów działalności ( towarzystwa ubezpieczeniowe). Natomiast inwestorzy indywidualni to tacy, którzy nie posiadają wyżej wymienionych cech, mogą być jednak zorganizowani z ekonomicznego punktu widzenia w otwartych lub zamkniętych funduszach inwestycyjnych.
Inwestorzy indywidualni w Polsce działają głównie na rynku mieszkaniowym, ponieważ inwestują, korzystają z szeroko rozumianych potrzeb mieszkaniowych. Przeszkodą udziału inwestorów prywatnych na rynku nieruchomości jest przede wszystkim wysoka kapitałochłonność i niepodzielność nieruchomości. Jednym z najbardziej znaczących inwestorów instytucjonalnych są towarzystwa ubezpieczeniowe. Są to podmioty, które ze względu na rodzaj działalności pełnią funkcje publiczne. Ich działalność określa ustawa o działalności ubezpieczeniowej, która to określa ich działalność lokacyjną, określając gdzie mogą lokować swoje fundusze, także narzucając im ilościowe wykorzystanie poszczególnych narzędzi.
Towarzystwa ubezpieczeniowe tworzą rezerwy, by z nich wypłacać odszkodowania, do czego się zobowiązują wystawiając polisę i przyjmując składkę, tak więc problem lokowania funduszy stanowi istotną rolę w ich działalności. Lokaty inwestycyjne są źródłem zysku i służą wyrównaniu negatywnych wyników działalności ubezpieczycieli. Lokaty takich inwestorów muszą być pewne, płynne i rentowne. Pewne to znaczy bez obawy utraty, czy uszczuplenia inwestowanego kapitału, płynne to takie lokaty, które w razie konieczności użycia sumy ulokowanej można uruchomić, a rentowne to przynoszące stały i odpowiedni dochód.
Innym działającym na rynku nieruchomości inwestorem instytucjonalnym są fundusze emerytalne, tworzone ze składek pracowników i pracodawców. Te rozwijające się firmy, których wpływy ze składek i dochody z inwestycji pokrywają zobowiązania emerytalne, część swoich funduszy inwestują. Ich inwestycje w nieruchomości stanowią około 5 – 10% portfela. Nieruchomości występują przede wszystkim w portfelach dużych funduszy emerytalnych, będąc narzędziem dywersyfikacji ryzyka. W Polsce wytyczne ustawy pomijają nieruchomości jako bezpośredni kierunek lokat funduszy emerytalnych.
Obok funduszy emerytalnych, na dużych i trudniejszych rynkach nieruchomości działają fundusze inwestycyjne, lokujące w nieruchomości oceniane jako mniej płynne, za to bardziej ryzykowne. W naszym kraju działalność funduszy reguluje ustawa o funduszach inwestycyjnych. Ustawa wyróżnia fundusze otwarte, specjalistyczne otwarte i fundusze zamknięte. Wyłącznie fundusze zamknięte mogą bezpośrednio inwestować w nieruchomości. Fundusze otwarte mają tylko prawo lokować pośrednio, inwestując w papiery spółek działających w sektorze nieruchomości. Instytucjami bardzo aktywnie uczestniczącymi na rynku nieruchomości są banki. Dokonują one bezpośrednich inwestycji w budowę lub kupno nieruchomości na własne siedziby, jak również inwestując pośrednio, celem powiększenia dochodów, czy też dywersyfikacji swojego portfela inwestycyjnego. Najważniejszą ich jednak funkcją jest finansowanie nieruchomości za pośrednictwem udzielanych kredytów. Banki wolą kredytować inwestycje na rynku pierwotnym, uważając je za bardziej opłacalne i obarczone małym ryzykiem. Ustawa prawo bankowe, określa precyzyjnie ile procent funduszy własnych banku mogą stanowić inwestycje, ograniczając tym zainteresowanie ich rynkiem nieruchomości.
Konin, dn.19.09.2022 r.